Kiracının kiralananı boşaltmaması halinde ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerden birine dayanarak kiracı tahliye davası açabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı güçlü biçimde korur; bu nedenle tahliye ancak sınırlı sayıdaki sebeplerle ve kanuni süreler içinde istenebilir. Bu yazıda tahliye sebeplerini, dava açma sürelerini, zorunlu arabuluculuğu ve görevli mahkemeyi kısaca özetliyoruz. Ayrıntılı anlatım için Erzurum kiracı tahliye davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kiracı tahliye davasının 8 sebebi
- Konut veya işyeri ihtiyacı (TBK 350/1): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Yeniden inşa ve imar (TBK 350/2): Kiralananın yeniden inşası veya esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa dava açılabilir.
- Yeni malikin ihtiyacı (TBK 351): Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü (TBK 352/1): Kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilen tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye istenebilir.
- İki haklı ihtar (TBK 352/2): Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtar almışsa kira yılının sonunda tahliye talep edilebilir.
- Kiracının aynı ilçede konutu olması (TBK 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa dava açılabilir.
- On yıllık uzama süresinin dolması (TBK 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kira bedelinde temerrüt (TBK 315): Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir; konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir.
Tahliye davasında süreler neden önemli?
Tahliye sebeplerinin çoğunda dava, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu bir aylık süre içinde kiracıya ihtarname göndererek dava hakkını bir sonraki kira döneminin sonuna bırakabilir. Süre kaçırılırsa sözleşme kural olarak bir yıl daha uzar ve tahliye bir yıl gecikir.
Yeni malikin ihtiyacında ise farklı bir sistem uygulanır: Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir. Yazılı tahliye taahhüdünde dava veya icra takibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. İki haklı ihtar sebebinde ise dava, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir. İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye talepleri ise bu şartın dışındadır. Ödenmeyen kira için kira alacağı icra takibi yolu da kullanılabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, kira bedeline bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer, yani çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Erzurum'daki bir taşınmaz için açılacak davalar genellikle Erzurum sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra dikkat edilecekler
İhtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye ettirilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya verilemez (TBK 355). Bu kurala uyulmazsa eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiasının gerçek olması hem davanın kabulü hem de sonraki riskler açısından önemlidir.
Sonuç
Kiracı tahliye davasında doğru sebebin seçilmesi, ihtarnamelerin usulüne uygun gönderilmesi ve sürelerin kaçırılmaması davanın sonucunu doğrudan belirler. Erzurum ve çevre illerdeki (Erzincan, Bayburt, Kars, Ağrı ve diğerleri) kira ve tahliye işlerinizde Av. Mustafa Çağrı Köse ile iletişime geçerek dosyanıza özel değerlendirme alabilirsiniz.