Kombi Arızası, Bakım, Tamir ve Servis Ücretini Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Kiralık evde kombinin olağan bakım giderleri kural olarak kiracıya, cihazın eskimesi veya kendiliğinden arızalanması nedeniyle ortaya çıkan esaslı tamir ve değişim giderleri ise ev sahibine aittir. Yanlış kullanım veya bakım ihmalinden kaynaklanan zararlarda kiracı sorumlu olabilir. Masrafın kimin tarafından karşılanacağı, arızanın nedeni, servis raporu, kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

Kombi Masraflarında Kiracı ve Ev Sahibinin Sorumluluğu

Kiralık konutlarda kombinin arızalanması, özellikle kış aylarında kiracı ile ev sahibi arasında anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. Kombinin bakımının yaptırılması, bozulan parçalarının değiştirilmesi, servis çağrılması veya cihazın tamamen yenilenmesi farklı hukuki sorumluluklar doğurur.

Bu uyuşmazlıklarda temel ölçüt, kombinin kiralanan taşınmazın kullanımına hizmet eden bir demirbaş niteliğinde olup olmadığı ve meydana gelen giderin hangi nedenle ortaya çıktığıdır.

Ev sahibi, kiralanan konutu sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise konutu özenle kullanmak, olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanmak ve sorumluluğunda olmayan önemli arızaları ev sahibine gecikmeksizin bildirmek zorundadır.

Bu ayrım çerçevesinde kombi masraflarının genel dağılımı şöyledir:

Tablo, her olayda doğrudan uygulanabilecek kesin bir ödeme listesi değildir. Örneğin aynı kombi parçası, bir olayda doğal yıpranma nedeniyle, başka bir olayda hatalı kullanım sonucunda bozulmuş olabilir.

Bu nedenle kombinin hangi parçasının değiştirildiğinden önce, arızanın neden meydana geldiğinin araştırılması gerekir.

Kombi Tamir Ücretinin Hukuki Dayanağı

Kiralık taşınmazlarda kombi arızası ve tamir giderlerinin paylaşımında temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur.

Özellikle Kanun'un 301, 305, 306, 307, 308, 316, 317, 318 ve 334. maddeleri tarafların sorumluluklarının belirlenmesinde önem taşır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 301: Ev Sahibinin Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira sözleşmesi devam ettiği sürece bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük yalnızca konutun ilk teslim edildiği gün için geçerli değildir. Kiraya veren, kira ilişkisi sürdüğü müddetçe taşınmazın sözleşmede öngörülen kullanım amacına elverişli olmasını sağlamak zorundadır.

Konutun ısıtılamaması veya sıcak su ihtiyacının karşılanamaması, bu kullanım elverişliliğini etkileyebilir.

Bu nedenle kiracının kusurundan kaynaklanmayan ve olağan bakım sınırlarını aşan kombi arızalarının giderilmesi, kural olarak kiraya verenin sorumluluğundadır.

Kanun'un 301. maddesindeki yükümlülük, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu düzenlemenin kapsamı hakkında daha ayrıntılı bilgiye TBK Madde 301 kapsamında kiraya verenin teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcu başlıklı incelemeden ulaşılabilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 317: Kiracının Bakım Giderleri

Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

Bu konuda yerel âdet de dikkate alınır.

Kombinin olağan bakımı, cihazın çalışma koşullarının kontrol edilmesi, gerekli temizlik işlemlerinin yapılması ve üretici talimatları çerçevesindeki rutin bakım faaliyetlerini kapsayabilir.

Ancak kanunda bütün kombiler için belirlenmiş, her yıl aynı tarihte bakım yaptırılmasını zorunlu kılan genel bir kira hukuku hükmü bulunmamaktadır.

Bakımın sıklığı ve kapsamı, cihazın üretici talimatları, teknik özellikleri, sözleşmenin ilgili hükümleri ve mevzuattan kaynaklanan güvenlik yükümlülükleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 334: Normal Eskime ve Yıpranma

Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesine göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Bu hüküm özellikle uzun süredir kullanılan kombiler bakımından önemlidir.

Örneğin sekiz yıldır kullanılan bir kombinin ana parçalarından birinin doğal aşınma nedeniyle arızalanması, sırf cihaz kiracı tarafından kullanıldığı için kiracının kusurlu olduğunu göstermez.

Buna karşılık kiracının cihaza yetkisiz şekilde müdahale etmesi veya kullanım talimatlarına aykırı davranması nedeniyle meydana gelen zarar farklı değerlendirilir.

Kombinin Yıllık Bakım Ücretini Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?

Kombinin olağan periyodik bakım giderleri, kural olarak kiracı tarafından karşılanır.

Kiracı, cihazı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmakla yükümlüdür. Kombinin günlük kullanımından kaynaklanan olağan bakım ve temizlik işlemleri bu yükümlülüğün kapsamına girebilir.

Ancak yıllık bakım adı altında gerçekleştirilen bütün işlemlerin kiracıya ait olduğu söylenemez.

Örneğin servis sırasında olağan bakım yapıldığı ve ayrıca kombinin uzun süredir kullanılması nedeniyle ana kartının değiştirilmesi gerektiğinin tespit edildiği varsayılsın.

Bu durumda olağan bakım bedelinin kiracıya, eskime nedeniyle gerekli olan esaslı parça değişiminin ise ev sahibine ait olması gündeme gelebilir.

Servis tarafından tek bir fatura düzenlenmesi, farklı hukuki nitelikteki bütün işlemlerin aynı kişinin sorumluluğunda olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle servis formunda rutin bakım, arıza tespiti, parça değişimi ve işçilik kalemlerinin mümkün olduğunca ayrı gösterilmesi gerekir.

Kiracı Kombi Bakımını Yaptırmazsa Ne Olur?

Kiracının bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi, meydana gelen her arızanın otomatik olarak kiracıya ait olacağı anlamına gelmez.

Bakım eksikliği ile ortaya çıkan arıza arasında teknik bir nedensellik bağı bulunmalıdır.

Örneğin uzun süre temizlenmeyen filtrelerin cihazın çalışmasını olumsuz etkilediği ve belirli bir parçanın bu nedenle zarar gördüğü servis tarafından tespit edilirse kiracının sorumluluğu gündeme gelebilir.

Buna karşılık bakım yapılmamış olsa bile arızanın tamamen cihazın yaşı veya üretim kaynaklı bir sorun nedeniyle meydana geldiği belirlenirse, yalnızca bakım kaydının bulunmamasından hareketle bütün tamir bedeli kiracıya yüklenemez.

Ayrıca kiracı konuta taşınmadan önce kombinin ciddi bakım ihtiyacı içinde olması da sorumluluk değerlendirmesini değiştirebilir.

Kombi Tamir Ücretini Hangi Durumlarda Ev Sahibi Öder?

Kombide meydana gelen arızanın kiracının kullanım hatasından kaynaklanmaması ve olağan bakım sınırlarını aşması hâlinde esaslı tamir giderleri genellikle kiraya verene aittir.

Özellikle konutun ısınmasını veya sıcak su kullanımını engelleyen önemli teknik sorunlar bu kapsamda değerlendirilir.

Kombinin Eskimesi ve Kendiliğinden Bozulması

Kombilerin mekanik ve elektronik parçaları kullanım süresine bağlı olarak yıpranabilir.

Cihazın kullanım ömrünü tamamlaması, bazı parçalarının doğal aşınma nedeniyle bozulması veya tekrar eden teknik arızalar oluşturması, kural olarak kiracının sorumluluğuna girmez.

Örneğin kiracı tarafından olağan şekilde kullanılan kombinin fan motorunun doğal aşınma nedeniyle çalışmaz hâle gelmesi durumunda, onarım giderinin ev sahibine ait olması mümkündür.

Bu değerlendirmede cihazın yaşı, kullanım geçmişi, bakım kayıtları ve teknik servis raporu önem taşır.

Kombi Ana Kartının Bozulması

Kombi ana kartı, cihazın çalışma işlevlerini yöneten önemli elektronik parçalardan biridir.

Ana kartın doğal teknik arıza veya eskime nedeniyle bozulması, olağan bakım gideri kapsamında kabul edilmeyebilir.

Buna karşılık hasarın kullanıcı tarafından yapılan yanlış elektrik bağlantısı, su teması veya kusurlu müdahaleden kaynaklanması durumunda sorumluluk farklılaşabilir.

Ana kartın pahalı olması tek başına ev sahibinin sorumluluğunu ispatlamaz. Arızanın teknik nedeninin belirlenmesi gerekir.

Eşanjör, Pompa ve Fan Arızaları

Eşanjör, sirkülasyon pompası, fan motoru veya gaz valfi gibi parçaların değiştirilmesi, arızanın niteliğine bağlı olarak esaslı onarım kapsamında değerlendirilebilir.

Parçanın cihazın doğal kullanım ömrünü tamamlaması nedeniyle bozulması hâlinde kiraya verenin sorumluluğu gündeme gelir.

Ancak örneğin düzenli olarak giderilmesi gereken bir kullanım sorununun ihmal edilmesi ve bunun doğrudan pompa arızasına neden olması durumunda kiracının sorumluluğu tartışılabilir.

Bu nedenle aynı parçanın değiştirilmesi farklı olaylarda farklı hukuki sonuç doğurabilir.

Kombinin Başlangıçta Arızalı Teslim Edilmesi

Kiralık konutun kombisi teslim anında çalışmıyorsa veya ciddi teknik arıza bulunuyorsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 301 ve 304. maddeleri kapsamında değerlendirme yapılmalıdır.

Kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Örneğin kiracı eve taşındıktan hemen sonra sıcak su sisteminin çalışmadığını fark etmiş ve teknik inceleme sorunun daha önceki bir arızadan kaynaklandığını göstermişse, bu durum kiraya verenin sorumluluğunu destekleyebilir.

Bununla birlikte taşınmadan kısa süre sonra meydana gelen her arızanın mutlaka teslim öncesine dayandığı varsayılamaz.

Kombi Masrafını Hangi Durumlarda Kiracı Öder?

Kiracının sorumluluğu yalnızca bakım giderlerinden ibaret değildir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kapsamında kiracı, konutu sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak zorundadır.

Bu yükümlülüğe aykırı davranış nedeniyle kombinin zarar görmesi hâlinde kiracıdan tazminat veya onarım gideri talep edilebilir.

Özellikle kullanıcı tarafından yapılan yetkisiz teknik müdahaleler, cihazın güvenlik donanımının değiştirilmesi, üretici talimatlarına aykırı kullanım ve arızanın bilinmesine rağmen zararı artıran davranışlar önem taşıyabilir.

Ancak kiracının sorumluluğu ileri sürülürken somut fiil, meydana gelen zarar ve aralarındaki nedensellik bağı ortaya konulmalıdır.

Ev sahibinin yalnızca "Kombi sağlamdı, kiracı bozdu" şeklindeki açıklaması tek başına teknik kusuru ispatlamaz.

Arıza Geç Bildirilirse Sorumluluk Değişebilir

Türk Borçlar Kanunu'nun 318. maddesi uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir.

Bildirim yapılmaması nedeniyle zarar artmışsa kiracı, bu artan zarardan sorumlu tutulabilir.

Örneğin kombiden sürekli su sızdığını fark eden kiracının bunu uzun süre bildirmediği ve suyun elektronik parçalarda ilave hasara neden olduğu varsayılsın.

İlk arızanın giderilmesi ev sahibinin sorumluluğunda olsa bile, geç bildirim nedeniyle meydana gelen ek zarar bakımından kiracının sorumluluğu değerlendirilebilir.

Burada önemli olan, bildirim gecikmesinin gerçekten hangi zarara neden olduğunun teknik olarak belirlenmesidir.

Kombi Servis ve Arıza Tespit Ücretini Kim Öder?

Kiralık konutta kombi servisi çağrılması, servis ücretinin her durumda kiracıya ait olduğu anlamına gelmez.

Servis hizmetini talep eden kişi, servisle kurulan ilişki çerçevesinde ilk aşamada ödeme yapmak durumunda kalabilir. Ancak masrafın kira ilişkisi bakımından nihai olarak kime ait olduğu ayrı değerlendirilmelidir.

Örneğin kiracı, kombinin çalışmaması nedeniyle servis çağırmış ve servis cihazın kullanım ömrünü tamamlayan bir parçasının bozulduğunu tespit etmiş olabilir.

Bu durumda gerekli ve makul arıza tespit giderinin de ev sahibinden talep edilmesi mümkün olabilir.

Buna karşılık servis kontrolü sonucunda cihazda teknik arıza bulunmadığı, sorunun kiracının kullanım talimatlarını uygulamamasından kaynaklandığı anlaşılırsa ücretin kiracıya ait olması gündeme gelebilir.

İnceleme yapılması gereksiz veya ölçüsüz bir harcamaya neden olmuşsa bu durum da değerlendirilmelidir.

Yetkili Servis ve Özel Servis Ayrımı

Kombi servisinin üretici tarafından yetkilendirilmiş olması ile bağımsız özel servis niteliğinde bulunması birbirinden farklıdır.

Ancak tamir bedelinin kiracıya veya ev sahibine ait olduğu, yalnızca servis işletmesinin statüsüne göre belirlenmez.

Önemli olan, yapılan işlemin gerekli olması, teknik açıdan uygun gerçekleştirilmesi ve sorumluluğun dayanağının ortaya konulabilmesidir.

Garanti kapsamındaki cihazlarda üretici veya satıcı kaynaklı sorumluluklar da ayrıca gündeme gelebilir.

Yanlış veya eksik tamir nedeniyle uyuşmazlık ortaya çıkarsa kombi servisi hizmetlerinde tüketici hakları kapsamında da değerlendirme yapılması mümkündür.

Kombi Tamamen Bozulursa Yeni Kombiyi Kim Alır?

Kiraya veren tarafından konuta sağlanan kombinin kullanım ömrünü tamamlaması ve ekonomik veya teknik olarak onarılamaması hâlinde yeni cihazın temini kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır.

Çünkü kombinin tamamen yenilenmesi, kiracının olağan temizlik ve bakım yükümlülüğünün ötesinde esaslı bir gider niteliğindedir.

Örneğin on yılı aşkın süredir kullanılan bir kombinin birden fazla önemli parçasının bozulduğu ve onarımın teknik olarak uygun bulunmadığı varsayılsın.

Bu durumda yeni kombinin alınması ve uygun şekilde monte edilmesi, kiralananı kullanıma elverişli tutma yükümlülüğü çerçevesinde değerlendirilir.

Bununla birlikte kiracının kendi tercihine göre daha pahalı veya yüksek kapasiteli bir kombi satın alması ve bedelin tamamını ev sahibinden istemesi her durumda mümkün olmayabilir.

Gerekli, makul ve teknik açıdan uygun bir yenilemenin maliyeti esas alınmalıdır.

Ayrıca kombinin kiracı tarafından kendi hesabına satın alınmış olması, sonradan montajı konusunda taraflar arasında özel anlaşma yapılması veya cihazın mülkiyetine ilişkin farklı bir hukuki durum bulunması sorumluluğu etkileyebilir.

Bu nedenle yeni kombi alınmadan önce ev sahibinin yazılı onayının alınması, cihazın mülkiyeti ve ödeme şeklinin açıklığa kavuşturulması önemlidir.

Ev Sahibi Kombi Arızasını Gidermezse Kiracı Ne Yapabilir?

Kombinin kiracının sorumluluğunda olmayan bir nedenle arızalanması hâlinde, kiraya verenden gerekli onarımın yapılması istenebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 305 ve 306. maddeleri, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda kiracıya belirli haklar tanımaktadır.

Kiracı, ayıbın giderilmesini istemenin yanında şartları mevcutsa kira bedelinde indirim, zararın tazmini veya önemli ayıp durumunda kira sözleşmesinin feshi yollarına başvurabilir.

Ev Sahibine Yazılı Bildirim Yapılması

Kiracının, kombideki arızayı ev sahibine gecikmeksizin bildirmesi gerekir.

Telefon görüşmesiyle yapılan bildirimin daha sonra ispatlanması güç olabileceğinden, mesaj, e-posta veya noter ihtarnamesi gibi yazılı kayıt oluşturulması önem taşır.

Bildirimde arızanın ne zaman ortaya çıktığı, cihazın hangi işlevlerinin çalışmadığı, varsa servis tespiti ve onarım talebi açıkça belirtilmelidir.

Ev sahibine onarım için uygun süre tanınmalıdır.

Kanunda bütün kombi arızaları için geçerli sabit bir üç, beş veya yedi günlük onarım süresi düzenlenmemiştir.

Uygun sürenin belirlenmesinde mevsim, hava koşulları, konutun ısınma ihtiyacı, sıcak su kullanımının etkilenmesi ve arızanın teknik niteliği önem taşır.

Örneğin kışın konutun hiçbir şekilde ısıtılamaması ile yaz aylarında cihazın ikincil bir fonksiyonunda ortaya çıkan sorun aynı aciliyet düzeyinde olmayabilir.

Kiracı Kombiyi Kendi Hesabına Tamir Ettirebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 306. maddesine göre kiracı, ayıbın uygun sürede giderilmesini kiraya verenden isteyebilir.

Kiraya veren bu süre içinde gerekli işlemleri yapmazsa kiracı, kanuni koşullar altında ayıbı kiraya veren hesabına gidertme hakkını kullanabilir.

Bu durumda yapılan harcamanın zorunlu, makul ve belgelenebilir olması önemlidir.

Kiracının kendiliğinden en pahalı onarım yöntemini seçmesi veya ev sahibine hiç bildirim yapmadan kombiyi yenilemesi, giderin tahsilini güçleştirebilir.

Acil güvenlik riski bulunması hâlinde ise gerekli önlemlerin alınması önceliklidir. Gaz kaçağı şüphesinde cihaz üzerinde teknik müdahale yapılmamalı, güvenli koşullarda doğal gaz acil hattı 187 ile iletişime geçilmelidir.

Güvenlik için yapılan zorunlu müdahaleler ile olağan onarımın mali sorumluluğu birbirinden ayrı değerlendirilir.

Kiracı Kombi Tamir Ücretini Kiradan Düşebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 306. maddesi, ayıbın uygun sürede giderilmemesi hâlinde kiracının belirli şartlarla ayıbı kiraya veren hesabına gidertmesine ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirmesine imkân tanımaktadır.

Ancak kiracının yaptığı her kombi harcamasını doğrudan kira bedelinden kesmesi hukuken güvenli değildir.

Bu hakkın kullanılabilmesi için arızanın kiraya verenin sorumluluk alanında bulunması, gerekli bildirimin yapılması, uygun süre verilmesi ve yapılan giderin hukuken talep edilebilir nitelikte olması önemlidir.

Örneğin tamamen varsayımsal bir olayda, kiracı kombinin doğal eskime nedeniyle bozulan parçası için 6.000 TL harcamış, ev sahibine önceden yazılı bildirim yapmış ve gerekli süre içinde onarım gerçekleştirilmemiş olsun.

Bu durumda kiracının belgeli gideri kira bedelinden indirme hakkı gündeme gelebilir.

Ancak ev sahibi arızanın kiracının kusurundan kaynaklandığını ileri sürüyorsa masrafın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Kiracının hukuken haklı olmadığı bir miktarı kira bedelinden kesmesi, eksik kira ödemesi iddiasıyla icra takibi veya tahliye sürecine neden olabilir.

Bu nedenle mümkünse taraflar arasında yazılı mutabakat sağlanmalı; uyuşmazlık bulunuyorsa mahsup hakkının kanuni şartları dikkatle değerlendirilmelidir.

Kombi Çalışmıyorsa Kira Bedelinde İndirim İstenebilir mi?

Kombinin arızalanması nedeniyle kiralanan konutun kullanımının önemli ölçüde etkilenmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesi gündeme gelebilir.

Bu hükme göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinde ayıpla orantılı indirim isteyebilir.

İndirim hakkının değerlendirilmesinde arızanın niteliği ve konutun kullanımına etkisi önemlidir.

Örneğin kış aylarında kombinin tamamen çalışmaması nedeniyle konutun ısıtılamaması, sınırlı bir sıcak su sorunu ile aynı ölçüde değerlendirilmeyebilir.

Ancak kanunda kombi arızası için sabit bir kira indirimi oranı bulunmamaktadır.

Kira bedelinden yapılacak indirimin miktarı, arızanın ağırlığı, devam ettiği süre, konutun kullanımındaki azalma ve somut olayın diğer şartlarına göre belirlenir.

Kiracı, yalnızca kombi arızasını gerekçe göstererek kira ödemesini bütünüyle durdurmamalıdır.

Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa kira indirimi talebi, gerekli usuller izlenerek yargı yoluna taşınabilir.

Kombi Arızası Nedeniyle Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi?

Her kombi arızası kira sözleşmesinin feshedilmesini haklı kılmaz.

Türk Borçlar Kanunu'nun 306. maddesinde, ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracının fesih hakkı düzenlenmiştir.

Bu nedenle konutun uzun süre ısıtılamaması gibi ciddi durumlarda, diğer şartlar da oluşmuşsa kira sözleşmesinin feshi değerlendirilebilir.

Ancak küçük bir bakım ihtiyacı veya kısa sürede giderilebilecek önemsiz bir arıza, her durumda fesih için yeterli kabul edilemez.

Fesih öncesinde ayıbın ağırlığının, bildirimlerin ve kiraya verene tanınan sürenin hukuken değerlendirilmesi gerekir.

Kombi Arızasında Otel, Ek Isınma ve Diğer Zararlar Talep Edilebilir mi?

Kombi arızasının giderilmemesi, bazı durumlarda yalnızca onarım masrafından ibaret olmayan zararlara neden olabilir.

Örneğin konutun kullanılamayacak derecede soğuk olması nedeniyle geçici konaklama masrafı yapılması veya arıza nedeniyle başka maddi giderlerin ortaya çıkması mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu'nun 308. maddesi uyarınca kiraya veren, kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları gidermekle yükümlü olabilir.

Bununla birlikte zarar gören kişinin talep ettiği bütün giderler otomatik olarak karşılanmaz.

Zararın gerçekten meydana gelmiş olması, ayıpla bağlantısının bulunması, giderin makul olması ve sorumluluğun diğer şartlarının gerçekleşmesi gerekir.

Bu nedenle geçici konaklama veya ek ısınma giderleri talep edilecekse ödeme belgeleri, arızanın devam ettiği dönem ve yapılan bildirime ilişkin kayıtlar saklanmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Bütün Kombi Tamirleri Kiracıya Aitse Ne Olur?

Kira sözleşmelerinde bazen "Kombinin bütün bakım ve onarım giderleri kiracıya aittir" şeklinde hükümler bulunmaktadır.

Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcunun konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle sözleşmeye konulan genel bir hüküm, ev sahibinin kanundan doğan esaslı onarım yükümlülüğünü her durumda ortadan kaldırmaz.

Öte yandan kiracının olağan bakım ve temizlik giderlerini üstlenmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesiyle uyumludur.

Burada önemli olan, sözleşmede yer alan hükmün olağan bakım giderlerine mi yoksa kiraya verenin üstlenmesi gereken esaslı onarım ve yenileme giderlerine mi ilişkin olduğudur.

Örneğin rutin bakımın kiracı tarafından karşılanacağına ilişkin bir hüküm ile kombinin ekonomik ömrünü tamamlaması hâlinde yeni cihaz bedelinin de kiracıya ait olacağını belirten hüküm aynı hukuki nitelikte değildir.

Sözleşme hükümleri, kanunun emredici düzenlemeleri ve giderin gerçek niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Kombi Arızasında Depozitodan Kesinti Yapılabilir mi?

Kiracının evi tahliye etmesi sırasında kombinin arızalı olduğunun ileri sürülmesi hâlinde, ev sahibi depozitodan kesinti yapmak isteyebilir.

Ancak bunun için kiracının hukuken sorumlu olduğu bir zarar bulunmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesi gereğince normal kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalar kiracının sorumluluğunda değildir.

Bu nedenle kombinin yaşlanması veya doğal aşınması nedeniyle ortaya çıkan hasarlar, yalnızca kiracı konutu tahliye ettiği için depozitodan kesilemez.

Buna karşılık kiracının kusurlu müdahalesi nedeniyle ortaya çıktığı ispatlanan zararların tazmini gündeme gelebilir.

Kiraya verenin konutun geri verilmesi sırasında ayıpları incelemesi ve TBK'nin 335. maddesindeki bildirim yükümlülüğüne uyması da önemlidir.

Depozitodan kesinti yapılabilmesi, yalnızca ev sahibinin tek taraflı bir tutar belirlemesine bağlı değildir. Güvence bedelinin iadesi ve mahsup koşulları TBK'nin 342. maddesi çerçevesinde de değerlendirilmelidir.

Merkezi Isıtma Sistemi ile Bireysel Kombi Arasındaki Hukuki Fark

Bireysel kombi ile apartmanın tamamına hizmet eden merkezi ısıtma sistemi aynı hukuki kapsamda değildir.

Bireysel kombide uyuşmazlık çoğunlukla kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanır.

Merkezi ısıtma sisteminde ise bina yönetimi ve kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülükleri de gündeme gelebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ve ilgili yönetim planı hükümleri, ortak tesislerin giderleri bakımından önem taşır.

Merkezi sistemin yakıt ve olağan işletme giderleriyle, sistemin tamamen yenilenmesi veya esaslı onarımı aynı nitelikte değerlendirilmez.

Kat malikinin bina yönetimine karşı sorumluluğu ile kiracının ev sahibine karşı kira sözleşmesinden doğan sorumluluğu ayrıca ele alınmalıdır.

Bu nedenle merkezi kalorifer kazanının değiştirilmesine ilişkin giderin doğrudan kiracıya yansıtılması, yalnızca ödemenin aidat kapsamında talep edildiği gerekçesiyle hukuka uygun hâle gelmez.

Kombi Arızasında Hangi Deliller Önemlidir?

Kombi masraflarında taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, arızanın teknik nedeninin belirlenmesinden kaynaklanır.

Bu nedenle servis raporu, cihazın bakım geçmişi ve taraflar arasındaki yazışmalar önem taşımaktadır.

Kira sözleşmesi, taşınmaz teslim tutanağı, demirbaş listesi, servis formu, arıza kayıtları, değiştirilen parçalara ilişkin bilgiler, faturalar ve banka dekontları başlıca deliller arasındadır.

Servis raporunda yalnızca "Kombi arızalı, parça değiştirildi" yazılması her durumda yeterli olmayabilir.

Arızanın doğal eskime, üretim veya montaj sorunu, bakım eksikliği ya da kullanıcı müdahalesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığının belirtilmesi hukuki değerlendirmeyi kolaylaştırır.

Teknik servis raporuyla uyuşmazlığın çözülememesi hâlinde bilirkişi incelemesi gerekebilir.

Özellikle kombinin tamamen değiştirilmesi gibi yüksek maliyetli işlemlerde, deliller kaybolmadan önce usulüne uygun delil tespiti yapılması değerlendirilebilir.

Kombi Masrafı Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Dava Süreci

Kombi bakım, tamir veya değişim masrafının hangi tarafa ait olduğu konusunda anlaşmazlık çıkması hâlinde öncelikle uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenmelidir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Bu düzenleme 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde yer almaktadır.

Kiracının yaptığı kombi onarım giderini ev sahibinden talep etmesi veya ayıp nedeniyle kira bedelinde indirim istemesi gibi kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Arabuluculukta anlaşmaya varılamaması hâlinde uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Bu kapsamda kombi tamir giderinin tahsili, kira bedelinde indirim veya kira sözleşmesinden doğan diğer talepler sulh hukuk mahkemesinde ileri sürülebilir.

Yetkili mahkeme ise uyuşmazlığın niteliğine ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun yetkiye ilişkin hükümlerine göre belirlenir.

Burada ayrıca bir ayrım bulunmaktadır: Kiracı veya ev sahibinin doğrudan kombi servis işletmesine karşı ayıplı hizmet nedeniyle ileri süreceği talep, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıktan farklı hukuki nitelik taşıyabilir.

Bu tür durumlarda tüketici hukuku hükümleri, tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesinin görev alanı ayrıca değerlendirilmelidir.

Başvuru ve Zamanaşımı Süreleri

Kombinin arızalanması üzerine kiracının ev sahibine bildirim yapması bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun 318. maddesindeki "gecikmeksizin" bildirim yükümlülüğü önemlidir.

Onarım için tanınacak süre bakımından ise TBK'nin 306. maddesinde "uygun süre" ölçütü bulunmaktadır.

Bunlar, dava açma zamanaşımıyla aynı şey değildir.

Kira ilişkisinden doğan gider alacağı veya tazminat taleplerinde uygulanacak zamanaşımı, talebin hukuki niteliğine göre belirlenmelidir. Kanunda özel bir hüküm bulunmayan sözleşmesel alacaklarda TBK'nin 146. maddesindeki on yıllık genel zamanaşımı gündeme gelebilir.

Bununla birlikte bütün kira uyuşmazlıklarına tek ve aynı zamanaşımı süresinin uygulandığı varsayılamaz.

Arabuluculuk sürecinin zamanaşımı ve hak düşürücü süreler üzerindeki etkisi de 6325 sayılı Kanun'un 16. maddesi çerçevesinde dikkate alınmalıdır.

Kombi Arızasında Kiracı ve Ev Sahibinin Haklarının Korunması

Kiralık konutta kombi bakım, tamir ve servis ücretinin kimin tarafından karşılanacağı, yalnızca cihazın kime ait olduğu veya kimin tarafından kullanıldığına göre belirlenemez.

Kiracının olağan kullanım ve bakım yükümlülüğü ile kiraya verenin konutu sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli durumda bulundurma sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır.

Kombinin rutin bakım ve temizlik giderleri kural olarak kiracıya; doğal yıpranma, önemli teknik arıza ve esaslı yenileme giderleri ise kiraya verene aittir. Kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan zararlar bakımından farklı bir sorumluluk doğabilir.

Özellikle kombinin çalışmaması nedeniyle konutun ısıtılamadığı durumlarda kiracının ayıbın giderilmesini, koşulları varsa kira bedelinden indirim yapılmasını veya uğradığı zararın tazmin edilmesini istemesi mümkündür.

Bununla birlikte kiracının gerekli bildirimleri yapmadan kombiyi değiştirmesi, yüksek tutarlı harcamalar gerçekleştirmesi veya kira bedelini tek taraflı olarak kesmesi hukuki uyuşmazlıkları artırabilir.

Ev sahibinin de sırf kombi kiracı tarafından kullanıldığı için bütün arıza ve yenileme giderlerini kiracıya yüklemesi doğru değildir.

Bu nedenle sorumluluk belirlenirken teknik servis raporu, cihazın yaşı, bakım geçmişi, arızanın nedeni, kira sözleşmesi ve ilgili kanun hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.