Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması, birçok talep bakımından zorunlu bir dava şartıdır. Ancak her kira meselesinde aynı yol izlenmez. Talebin kira bedelinin belirlenmesine, tahliyeye, kira alacağına, depozitoya veya kiralanandaki zarara ilişkin olması; başvuru sırasını ve görevli mercii değiştirebilir.
Arabuluculuk hangi kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak zorunludur. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalarda uygulanmaktadır.
Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, sözleşmeye aykırılık, depozitonun iadesi ve kiralananda meydana geldiği ileri sürülen zararlar bu kapsamda değerlendirilebilecek başlıca uyuşmazlıklardır. Her olayda talep sonucu doğru kurulmalıdır. Aynı olayda birden fazla talep varsa her talebin arabuluculuk kapsamı ayrıca incelenmelidir.
İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası nedir?
Kanun, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuğun dışında bırakmıştır. Bu istisna, bütün kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarının arabuluculuk dışında olduğu anlamına gelmez.
Örneğin kira bedelinin ödenmemesi üzerine kira alacağının tahsili ve tahliye için icra takibi düşünülüyorsa, İcra ve İflas Kanunu'ndaki özel takip yolu ile süreler değerlendirilir. Buna karşılık doğrudan bir kira davası açılacaksa, arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı yeniden kontrol edilmelidir. Yanlış yol seçilmesi zaman ve masraf kaybına yol açabilir.
Başvuru nereye ve nasıl yapılır?
Dava şartı arabuluculuk başvurusu adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Başvuruda tarafların kimlik ve iletişim bilgileri ile uyuşmazlığın konusu açıkça belirtilmelidir. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, teslim veya tahliye belgeleri ve uyuşmazlıkla ilgili yazışmalar sürecin sağlıklı yürütülmesine yardımcı olur.
Başvuru sırasında talebin yalnızca genel bir ifadeyle yazılması yerine, hangi kira döneminin, hangi bedelin veya hangi tahliye sebebinin tartışıldığı anlaşılır biçimde belirtilmelidir. Arabuluculukta konuşulmayan bir talebin daha sonra dava konusu yapılması, dava şartı yönünden tartışma doğurabilir.
Arabuluculuk sürecinde süreler ne olur?
Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bununla birlikte, tahliye taahhüdü veya belirli bir kira dönemine bağlı özel süreler bakımından dosyanın takvimi ayrıca çıkarılmalıdır. Arabuluculuk başvurusu yapıldığı düşüncesiyle diğer bütün kanuni sürelerin kendiliğinden güvende olduğu varsayılmamalıdır.
Görüşmede hangi konular ele alınabilir?
Taraflar kira bedeli, ödeme planı, tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito, aidat ve hasar iddiaları gibi başlıkları birlikte görüşebilir. Varılan anlaşmanın açık, uygulanabilir ve tereddüde yer vermeyecek biçimde yazılması önemlidir. Tahliye tarihi, ödeme tutarı, banka hesabı, teslim şekli ve masrafların kime ait olduğu gibi ayrıntılar metinde gösterilmelidir.
Anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanak düzenler. Dava açılırken son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Ardından uyuşmazlığın türüne göre görevli ve yetkili mahkeme belirlenir. Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; yetki ise somut olayın bağlantılarına göre değerlendirilir.
Sık yapılan hatalar
Kira uyuşmazlıklarında en sık görülen hatalar; arabuluculuğa hiç başvurmadan dava açmak, yanlış tarafı başvuruda göstermek, talep konusunu eksik belirtmek, özel tahliye sürelerini kaçırmak ve icra yoluyla tahliye istisnasını bütün kira uyuşmazlıklarına yaymaktır. Sözleşmedeki kiraya veren ile taşınmaz malikinin farklı olması da taraf sıfatı bakımından ayrıca incelenmelidir.
Muğla'daki kira uyuşmazlıklarında da aynı ulusal mevzuat uygulanır. Bununla birlikte sözleşme, taşınmazın bulunduğu yer, tebligatlar, ödeme belgeleri ve tarafların talepleri her dosyada ayrı değerlendirilmelidir.
Sonuç
Kira uyuşmazlığında ilk soru yalnızca “arabuluculuk zorunlu mu?” değildir. Talebin niteliği, seçilecek icra veya dava yolu, görevli merci ve süreler birlikte belirlenmelidir. Başvuru öncesinde belgelerin kronolojik olarak sıralanması, yanlış yola başvurma riskini azaltır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, belgeler ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir. İnternet sitesindeki bilgiler hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.